“以購代建”多點開花，樓市迎來新動能

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　　當(dāng)前，新建商品住宅庫存去化周期較長。與之相對應(yīng)的是，我國保障房籌建仍在持續(xù)推進(jìn)。政府組織地方國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房，成為統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房的重要舉措之一。保障性住房再貸款的資金支持，有助于推動保障性住房“以購代建”模式在越來越多城市落地。

　　當(dāng)前，收購存量商品房用作保障性住房，成為統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措之一。5月17日國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會釋放相關(guān)政策信號之后，地方“下場收房”動作不斷，保障性住房“以購代建”模式正在越來越多城市落地。

　　政府組織國企收購存量商品房會給樓市帶來哪些影響？“以購代建”在各地落實進(jìn)展如何？如何運用政策工具為收購提供資金來源？相關(guān)問題備受市場關(guān)注。

　　統(tǒng)籌商品房去庫存與保障房供給

　　“以購代建”模式如何統(tǒng)籌商品房去庫存與保障性住房供給？對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，相比于新建保障房，政府收儲模式周期較短，有利于緩解房企流動性風(fēng)險，促進(jìn)住房資源合理高效利用。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%，其中住宅待售面積增長24.6%。5月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的百城住宅庫存報告顯示，4月，全國百城新建商品住宅庫存去化周期為26.5個月，超過12～14個月的合理值，庫存去化周期明顯偏高。

　　而與此同時，我國保障房籌建仍在較大規(guī)模推進(jìn)。“十四五”期間，我國計劃籌建保障性租賃住房870萬套(間)。58同城、安居客發(fā)布的《2023年全國租賃市場報告》預(yù)計，今年，重點城市將進(jìn)入保障性租賃住房供應(yīng)爆發(fā)階段。

　　“政府推進(jìn)拆遷安置、公租房和人才房籌建，有常態(tài)化的公共住房籌建需求，特別是熱點城市保租房的任務(wù)比較重。而存量收購比增量建設(shè)在周期上、成本上要更劃算�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是政府收購商品房的主要背景之一。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，和傳統(tǒng)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制相比，“以購代建”模式已經(jīng)從輸血機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅獧C(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)盤活，將為其資金到位提供更多渠道和方式，更好推進(jìn)保交房工作的開展。

　　“收購存量商品房作為保障房，一方面使開發(fā)商的商品房能夠順利實現(xiàn)其價值，另一方面增加了保障房供給，促進(jìn)了商品房與保障房雙輪驅(qū)動、雙軌運行的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！笔锥冀�(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池說。

　　20多個城市政府“下場收房”

　　5月17日新一輪房地產(chǎn)支持政策明確后，全國多地快速響應(yīng)“以購代建”，地方政府“下場收房”的嘗試正在逐漸展開。

　　5月27日，昆明發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，房源為單套建面120平方米及以下商品住房，優(yōu)選整棟或整單元未售、可封閉管理的樓棟或整院。

　　5月30日，為落實廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)符合條件的被征收人拆遷安置事宜，廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布通告，擬采用購買市場化商品房作為該項目安置房源，征集符合條件商品性安置房源報名，多家房企報名參與。

　　6月2日，蘇州出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，明確堅持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會主體購買商品住房用于職工租住……

　　事實上，“5·17”房產(chǎn)新政前，一些地方已經(jīng)提前動手，嘗試通過“以購代建”盤活存量住房，包括重慶、杭州等在內(nèi)的多地公開收購商品住房用作公共租賃住房。2023年，央行設(shè)立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟(jì)南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給，一年多來，試點在8個城市落地。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有至少22個城市落地了政府收儲商品房的模式。

　　“一些城市動作很快，借鑒意義比較大。預(yù)計未來政府常態(tài)化的公租房、安置房籌建，可能會更多轉(zhuǎn)向存量盤活�！崩钣罴握f。

　　政府收房，錢從哪兒來？

　　政府收購存量商品房，錢從哪兒來？5月17日，央行方面表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用于收購已建成未出售的商品房。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源。央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補(bǔ)充。

　　6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，要求按照“政府指導(dǎo)、市場化運作”的思路，借鑒前期試點經(jīng)驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

　　“近幾年，已有部分城市推進(jìn)由國資平臺出手，直接收購開發(fā)商存量新房房源，改作租賃住房，預(yù)計未來將有更多配套政策跟進(jìn)，資金支持也有望進(jìn)一步加大�！敝兄秆芯吭褐笖�(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶說。

　　“以購代建”模式的推廣，需要確保其可持續(xù)，加強(qiáng)對收儲商品房的運營管理能力。對此，保障性住房再貸款工作推進(jìn)會也強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實防范風(fēng)險。

　　“自愿參與、以需定購、合理定價，與市場化、法治化一脈相承，大意是各方參與都是自主自愿的，而且收購行為要確保資金平衡，在順利配租配售出去以后，能償還銀行的貸款。”李宇嘉分析。

　　對于配合加快保障性住房再貸款落地生效，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地方政府應(yīng)制定保障性住房配售辦法，配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本加適度合理利潤的原則測算確定。同時，要建立健全保障性住房和保障對象檔案，實行全國聯(lián)網(wǎng)，加強(qiáng)對規(guī)劃建設(shè)保障性住房的全過程監(jiān)督。