張某甲與張某乙是同村村民。張某甲在城里買了商品房，平時都住在城里。張某甲在村里有一處占地92平方米的二層樓老宅，后找到鄰居張某乙詢問是否有購買意向。最終張某乙同意以10萬元的價格購買張某甲的老宅。雙方簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，約定張某甲將老宅出賣給張某乙，價格10萬元，一次性付清，雙方不得反悔。因為不能辦理過戶手續(xù)，簽訂協(xié)議后張某甲只將房產(chǎn)證原件交付給了張某乙，土地證則自己留下保管。
今年年初，張某甲聽聞村里可能要舊改。他找到張某乙，希望其根據(jù)現(xiàn)在的價格折價再支付40萬元的補償。面對無理要求，張某乙一口拒絕。張某甲拿著雙方的《房屋買賣合同》和土地證找到村兩委，聲稱其只是將老宅的房屋賣給了張某乙，但沒有將宅基地使用權(quán)同時出賣，要求村委舊改時應(yīng)將宅基地使用權(quán)部分的補償支付給他。
張某甲的主張受到法律的保護(hù)嗎？買賣農(nóng)村房屋時沒有同時約定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)應(yīng)該歸誰所有？
法律解析
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分�！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)……
律師提示
受法律知識的局限，農(nóng)村村民之間買賣房屋所簽訂的合同往往不會考慮得十分周全。雙方可能會簽訂一份《房屋買賣合同》，可能會由賣方寫一張《絕買契》，甚至可能會讓村里的文書隨手寫下一兩句話雙方按個指印就將房子轉(zhuǎn)讓了。所以，買賣各方未在書面合同中區(qū)分房屋、土地的情形比比皆是。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百四十七條及《土地管理法》第六十二條規(guī)定以及法院在處理相關(guān)案件總結(jié)出來的實踐經(jīng)驗，農(nóng)村村民之間買賣住房，即使未做約定，亦包括宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
因此，本案中張某甲的行為有違公平誠信的原則，其主張亦不能獲得法律支持。
浙江縱伸律師事務(wù)所 孫賓澤律師 |
發(fā)表于 2020-8-4 11:07:39
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