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基本案情
今年5月，經(jīng)房產(chǎn)中介公司介紹，林女士與金某簽訂了《義烏市房地產(chǎn)買賣（居間）合同》，約定金某將其與母親共有的位于義烏某小區(qū)的房屋，以200萬(wàn)元的價(jià)格出售給林女士，但合同上并沒(méi)有其母親簽字確認(rèn)，金某表示已和母親商量好，由自己代簽即可。隨后，林女士按雙方的約定，將10萬(wàn)元購(gòu)房定金支付到中介公司賬戶。
不久，網(wǎng)上傳出該小區(qū)將納入有機(jī)更新紅線范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格瞬間上漲。金某以賣房時(shí)未經(jīng)母親同意，以及母親沒(méi)有簽字為由，主張合同無(wú)效。
那么，金某的主張合法合理嗎？新出臺(tái)的《民法典》又是如何怎么規(guī)定的？
法律解析
《民法典》第五百九十七條 因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。
律師提示
過(guò)去遇到此類案件，法院一般會(huì)根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》來(lái)處理。其中《合同法》規(guī)定：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分�！顿I賣合同司法解釋》規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
《民法典》則根據(jù)過(guò)去的法律及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步明確了在出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律后果。在本案中，買受人林女士可以要求解除合同并根據(jù)合同約定要求金某承擔(dān)違約責(zé)任，如果合同中沒(méi)有約定違約責(zé)任的，則可以主張返還雙倍定金。
浙江縱伸律師事務(wù)所
孫賓澤律師 |
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發(fā)表于 2020-8-12 12:00:36
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